Đất thổ cư là gì? Tại sao đây là khái niệm được nhiều người nhắc tới trong đời sống người dân hiện nay. Dù quen thuộc là như vậy nhưng cũng có nhiều người vẫn chưa hiểu rõ các vấn đề pháp lý khác liên quan đến đất thổ cư được pháp luật đất đai Việt Nam quy định.

Vì vậy qua bài viết sau đây Alo Nhà Tốt sẽ tổng hợp và giải thích cho các bạn toàn bộ thông tin liên quan tới đất thổ cư. Cùng theo dõi nhé!

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư là đất ở - đất dùng để xây dựng nhà cửa.

Thổ cư là một từ Hán - Việt, được dùng rộng rãi trước đây ở Việt Nam, song hiện nay trong các văn bản pháp luật không còn sử dụng (Xt. Đất ở tại nông thôn; Đất ở tại đô thị).

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.

Theo pháp luật đất đai thì không có loại đất nào có tên gọi là đất thổ cư.

Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT). Hay nói cách khác, đất thổ cư không phải là loại đất theo quy định của pháp luật đất đai mà đây là cách thường gọi của người dân.

Căn cứ khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn).

Phân loại đất thổ cư

Đất thổ cư là gì có mấy loại chính? Hiện nay đất thổ cư được chia thành 02 loại chính: Đất thổ cư đô thị ODT và đất thổ cư nông thôn ONT.

Đất thổ cư ODT là gì?

Đất ODT là gì – đất ODT còn gọi là đất thổ cư đô thị. Đất ODT vẫn mang đầy đủ đặc điểm của đất thổ cư thông thường, tuy nhiên nó sẽ thuộc phạm vi các phường, thị trấn, các quận, thành phố, thị xã hoặc thậm chí là khu dân cư quy hoạch của đô thị mới.

Loại đất thổ cư này được áp dụng một số chính sách khác so với đất thổ cư nông thôn như thuế, giấy phép xây dựng,…

Hiện nay đất ODT sẽ do xã và các cấp tương đương quản lý. Bạn có quyền xây nhà ở và các công trình phục vụ đời sống khác phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị trên mảnh đất của mình.

Đất thổ cư ONT là gì?

Chắc hẳn bạn đang thắc mắc ONT là đất gì. Theo đó, ONT là ký hiệu viết tắt của đất thổ cư nông thôn hay đất ở nông thôn trong Bảng ký hiệu các loại đất trên bản đồ địa chính. Vậy đất ở nông thôn là gì?

Thực chất, đất ONT vẫn là đất thổ cư nhưng thuộc địa giới hành chính là khu vực nông thôn và do xã quản lý. Đối với các khu đô thị đang được quy hoạch lên thành phố thì đất thổ cư ở đó không được coi là ONT.

Loại đất này sẽ được áp dụng chính sách thu thuế cũng như quy hoạch riêng. Trong đó đất thổ cư nông thôn thường được ưu tiên cấp phép xây dựng vườn và ao hơn để phục vụ cho sự phát triển chung của địa phương đó.

Đất thổ cư và đất nông nghiệp khác nhau gì?

Như chúng ta đã biết, đất thổ cư chính là đất ở nằm trong khu dân cư và được chia thành hai loại đó là đất ở nông thôn và đất ở đô thị.

Để phân biệt đất ở và đất nông nghiệp có gì khác nhau, đầu tiên chúng ta cần phải biết đất nông nghiệp là gì?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về phân loại đất, đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau: đất trồng lúa và đất trồng cây hoa màu hàng năm; đất trồng cây lây năm; đất trồng rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất; đất làm muối; đất nuôi trồng thủy sản; và đất nông nghiệp khác như đất để làm nhà kính, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm; đất ươm cây giống;…

Như vậy, có thể hiểu, đất nông nghiệp là loại đất được sử dụng để sản xuất, canh tác nông nghiệp, trong cả lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi, làm muối và nuôi trồng thủy sản.

Sự khác biệt giữa đất ở và đất nông nghiệp có thể nói nôm na là đất ở là đất để ở, đất nông nghiệp là đất để làm nông.

Nhưng để rõ ràng cụ thể hơn, chúng tôi xin được chỉ ra những điểm khác nhau cơ bản của đất ở và đất nông nghiệp cả về mặt pháp lý và trên thực tế đời sống như sau:

Về mục đích sử dụng:

• Đất ở là đất dùng để ở, để xây dựng nhà cửa và cả công trình phục vụ đời sống dân sinh khác.
• Đất nông nghiệp được sử dụng trong các hoạt động sản xuất nông nghiệp như là trồng trọt các loại lúa, hoa màu, cây ăn quả, cây công nghiệp…; chăn nuôi các loại gia súc, gia cầm, vật nuôi; làm muối; nuôi trồng thủy sản,…

Trên thực tế, đất thổ cư nếu chủ sở hữu chưa có ý định xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác, thì vẫn có thể trồng các loại hoa màu, hoặc làm một số hoạt động nông nghiệp khác trên đất của mình, nhưng đối với đất nông nghiệp, chủ sở hữu đất không thể xây dựng nhà ở hay các công trình trên đó, nếu muốn xây dựng thì phải xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

Nếu như từ đất nông nghiệp khi đủ điều kiện thì có thể chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất phi nông nghiệp, và được sử dụng vào mục đích để làm đất ở, thì ngược lại, việc chuyển đổi từ đất ở thành đất nông nghiệp là chuyện không thể thực hiện được.

Do tính chất của đất nông nghiệp là đất để sản xuất nuôi trồng, nên một khi đã chuyển đổi thành đất ở thì nó sẽ không thể trở lại đặc tính ban đầu của nó nữa, ví dụ như một diện tích đất dùng để trồng lúa, nếu xây nhà trên mảnh đất này, một thời gian sau không dùng nữa phá nhà đi, thì mảnh đất này cũng không thể dùng để trồng lúa nữa do việc cải tạo, sử dụng đất đã khiến cho đất không còn màu mỡ, thích hợp cho việc trồng lúa như ban đầu.

Do tính chất một đi không trở lại này, để bảo vệ sản xuất nông nghiệp vốn là rất quan trọng ở nước ta, nên Nhà nước cũng rất chú trọng bảo vệ nguồn đất nông nghiệp này. Các hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang các loại đất phi nông nghiệp đều phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người thực hiện tự ý chuyển đổi có thể bị xử phạt theo quy định của pháp luật.

Diện tích đất thổ cư tối đa là bao nhiêu?

Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), ngoài việc cung cấp đầy đủ các giấy tờ liên quan, diện tích mảnh đất của bạn cần nằm trong phạm vi quy định về diện tích tối thiểu và tối đa được cấp.

Theo đó, diện tích đất thổ cư tối đa sẽ do Nhà nước quy định. UBND cấp tỉnh, thành phố sẽ căn cứ vào tình hình quỹ đất, điều kiện kinh tế xã hội của địa phương cũng như căn cứ vào nhân khẩu hộ gia đình để ra Quyết định về hạn mức giao đất và công nhận đất ở sau khi được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

Các trường hợp vượt quá hạn mức sẽ không thể xin cấp Sổ đỏ. Nếu được công nhận đất ở thì chủ hộ sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Dưới đây là hạn mức giao đất ở tại 2 tỉnh thành phố lớn Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh theo quy định hiện hành.

Hạn mức diện tích đất thổ cư ở TpHCM

Căn cứ theo Quyết định 18/2016/QĐ-UBND về quy định hạn mức giao đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

• Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú: không quá 160m2/hộ.
• Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện: Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè: không quá 200m2/hộ.
• Khu quy hoạch phát triển đô thị không quá 250m2/hộ.
• Huyện Cần Giờ và các khu dân cư nông thôn tại các xã của các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè không quá 300m2/hộ.

Hạn mức diện tích đất thổ cư ở Hà Nội

Căn cứ theo Quyết định 20/2017/QĐ-UBND về quy định hạn mức giao đất ở tái định cư; giao đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội như sau:

Hướng dẫn các bước chuyển đổi sang đất thổ cư 2023

Để chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên thổ cư thì gia chủ cần lưu ý kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương.

Nếu mảnh đất thuộc khu vực có thể chuyển đổi mục đích sử dụng thì bạn có thể làm theo các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Bạn cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định hiện hành.

Thông thường hồ sơ bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất cùng Sổ hộ khẩu
• Chứng minh thư nhân dân (hoặc Căn cước công dân).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.

Nơi chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Lưu ý, cán bộ tiếp nhận có thể liên hệ lại với bạn trong vòng 3 ngày làm việc nếu hồ sơ của bạn bị thiếu.

Bước 3: Nộp phí chuyển đổi đất và nhận kết quả

Số tiền cần nộp sẽ được cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thông báo đến bạn. Bạn sẽ thực hiện nộp phí tại cơ quan thuế địa phương và giữ hóa đơn để xuất trình khi cần.

Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ được giải quyết không quá 25 ngày đối với vùng sâu, vùng xa hoặc 15 ngày với các địa bàn khác.

Trong quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ xác minh thực địa. Bạn nên phối hợp với cán bộ để quá trình thẩm tra này diễn ra thuận lợi.

Điều kiện để được lên đất thổ cư

Theo khoản 1 Điều 168 thì đất được phép chuyển quyền sử dụng phải có điều kiện là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Ngoài ra còn phải đảm bảo 4 điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013.

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Căn cứ tại Điều 52, Luật đất đai 2013 quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.​

Theo đó, ngoài đủ điều kiện chuyển đổi mục đích đất thì còn phải căn cứ vào kết hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện tại nơi đó nữa.

Cũng theo Điều 57 của Luật đất đai 2013 thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Chuyển đổi lên đất thổ cư hết bao nhiêu tiền?

Các khoản thuế phí cần nộp khi chuyển đổi sang đất thổ cư gồm có: Tiền sử dụng đất; lệ phí trước bạ; lệ phí cấp Giấy chứng nhận; phí thẩm định hồ sơ.

Trong đó:

Tiền sử dụng đất

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Về Lệ Phí Trước Bạ

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

Về lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Tùy quy định từng địa phương mà mức thu có thể khác nhau, phổ biến là dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

Về Phí Thẩm Định Hồ Sơ

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Nếu bạn còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang thổ cư thì có thể liên hệ với Phòng Tài nguyên và Môi trường địa phương để nhận được tư vấn và hỗ trợ.

Lưu ý khi chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất thổ cư

Hiện nay do nhu cầu xây dựng nhà ở ngày càng tăng cao, mà như chúng ta đã biết, chỉ có đất thổ cư mới được xây dựng nhà ở còn đất nông nghiệp thì không, vậy nên nhu cầu chuyển đổi đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư của người dân cũng ngày càng ra tăng

Tuy nhiên có một số điều mà mọi người cần phải lưu ý khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư như sau:

• Các trường hợp chuyển đổi đất thành đất thổ cư cần phải có sự đồng ý của cơ quan Nhà nước. Căn cứ theo Điều 57 Luật Đất đai 2013 , có 03 trường hợp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải có sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nơi có đất, đó là:
• Đất nông nghiệp chuyển thành đất phi nông nghiệp. Ví dụ chuyển từ đất trồng lúa lên đất để xây dựng khu công nghiệp.
• Đất phi nông nghiệp chuyển thành đất để ở. Đất phi nông nghiệp có nhiều loại chẳng hạn như đất sản xuất, kinh doanh, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh… các loại đất phi nông nghiệp này khi chuyển đổi thành đất ở đều phải xin phép cơ quan Nhà nước.
• Đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng (VD: đất giao cho đơn vị sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính, đất giao cho cơ sở tôn giáo, đất được sử dụng để xây dựng dự án tái định cư..) chuyển thành đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.

Ngoài 03 trường hợp này thì không cần xin phép, nhưng cần phải làm thủ tục đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai cấp quận huyện ở địa phương.

Trên đây là thông tin về đất thổ cư là gì? mà Alo Nhà Tốt đã tổng hợp. Hy vọng qua nội dung trên thì quý khách quan tâm đã hiểu chi tiết về khái niệm này.

Nếu quý bạn đọc quan tâm tới các tin tức về BĐS tại TpHCM thì hãy đón đọc các thông tin khác của chúng tôi nhé!

Thông tin liên hệ

Alo Nhà Tốt

Trụ sở Văn Phòng: 17 Lake View 1 - Phường Thủ Thiêm, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh

Hotline: 0922 44 00 88 (Nguyễn Nam)